Le déficit de logements est trop grand pour le seul budget public. L’épargne nationale et celle de la diaspora peuvent prendre le relais, à condition qu’on lui donne envie de s’engager.
Le Sénégal manque de 500 000 logements. Le loyer absorbe, selon le ministère de l’Urbanisme, jusqu’à 54 % des dépenses des ménages. Et pourtant, au deuxième trimestre 2026, le chiffre d’affaires de la construction a reculé de 22,1 % sur un an. Un besoin immense, une activité en repli, une épargne abondante qui regarde ailleurs : ce paradoxe dit l’essentiel du défi qui nous attend.
Derrière les chiffres, chacun connaît la réalité : des familles entassées dans des chambres louées, de jeunes actifs qui repoussent leur installation, des banlieues qui s’étendent sans équipements, et, à côté, des chantiers arrêtés au premier étage et des parcelles clôturées où rien ne pousse depuis dix ans. Le Sénégal ne manque ni de besoins ni d’épargne. Il lui manque le pont entre les deux.
Un engagement public réel, qu’il faut saluer
Il serait injuste d’ouvrir ce débat sans reconnaître l’ampleur de l’effort engagé par le gouvernement. Rarement la question du logement social aura été placée aussi haut dans l’agenda public.
Le ministère de l’Urbanisme s’est fixé un cap clair : résorber le déficit en dix ans, soit environ 50 000 logements par an. Pour l’atteindre, le Programme national d’accès au logement et de rénovation urbaine a identifié 18 000 hectares, dont 4 000 déjà sécurisés, retenu douze projets et sélectionné vingt promoteurs. Il associe les banques, les systèmes financiers décentralisés et les assureurs, et entend suivre toute la chaîne, de la matière première à la remise des clés. Le Conseil des ministres du 25 février 2026 a franchi une étape supplémentaire en posant les bases d’une stratégie nationale structurée du logement social.
Sécurisation foncière et adaptation de la législation, financement durable, équité territoriale pour que chaque Sénégalais puisse se loger dignement dans la région de son choix : les objectifs sont les bons. Les instruments suivent. Les Cités de la Transformation, le schéma d’aménagement du Grand Dakar, le renforcement de la SAFRU, la relance des coopératives d’habitat et de l’autoconstruction encadrée, l’appui de la SN HLM, sans oublier le projet de fonds commun de placement immobilier de la diaspora, destiné à orienter une partie des transferts vers le logement locatif sans alourdir la dette publique. Le FONSIS, enfin, a lancé en mai 2026 Kajom Capital, qui ambitionne de financer 20 000 logements sur dix ans en location-vente. Ce mécanisme ouvre une « troisième voie » entre l’autoconstruction et le prêt hypothécaire, et s’adresse aussi bien aux salariés qu’aux travailleurs du secteur informel et à la diaspora.
C’est une innovation précieuse : elle rend la propriété accessible à des ménages que le crédit bancaire classique laissait de côté. Ces initiatives traduisent une volonté politique forte de rendre le logement social accessible au plus grand nombre. Elles dessinent aussi, et c’est essentiel, une ouverture assumée vers le secteur privé : promoteurs sélectionnés, banques et assureurs associés, partenariats public-privé appelés de ses vœux par le gouvernement lui-même.
Un défi trop grand pour le seul budget public
Un simple calcul en montre pourtant les limites. Au coût unitaire de la phase pilote de Kajom Capital, 5 milliards de francs CFA pour 200 logements, produire 50 000 logements par an exigerait plus de 1 200 milliards de francs CFA chaque année. Aucun budget public, dans aucun pays, ne peut porter seul un tel effort dans la durée, a fortiori dans un contexte de contraintes budgétaires connues. C’est pourquoi l’appel du gouvernement aux partenariats public-privé doit être entendu. La question n’est plus de savoir si le secteur privé doit s’engager aux côtés de l’État, mais comment l’y amener massivement.
Une recomposition du marché plutôt qu’un effondrement
Le recul de la construction ne doit pas tromper. Selon l’ANSD, si les activités spécialisées, le génie civil et la construction pour compte de tiers reculent nettement, la promotion immobilière progresse de 31,7 % sur un an et les services immobiliers de 26,5 %, portés par la location et les agences. Le choc frappe d’abord les grands chantiers et la commande publique ; la demande de logements, elle, demeure. Ce que le marché sanctionne, c’est l’immobilier spéculatif : les villas surdimensionnées invendues, les terrains gardés en réserve, les chantiers lancés sans étude de marché ni plan de financement. Ce qu’il réclame, ce sont des logements plus petits, à des prix ajustés au pouvoir d’achat réel des ménages et de la diaspora. C’est précisément là que l’investisseur privé est attendu.
La mobilisation de l’épargne privée : une ressource abondante, une attractivité à construire
Les transferts de la diaspora représentent environ 10 % du PIB, soit quelque 2 200 milliards de francs CFA par an, majoritairement consommés. Les banques disposent de dépôts, les assureurs et les caisses de retraite de ressources longues, les ménages de la classe moyenne d’une épargne dispersée. Si seulement un dixième des transferts de la diaspora s’orientait vers des placements immobiliers productifs, plus de 200 milliards de francs CFA viendraient chaque année financer la production de logements.
Mais cette épargne ne se décrète pas ; elle se mérite. Qu’il soit un fonds de pension, une banque, un émigré ou un fonctionnaire qui place ses économies, l’investisseur arbitre. Il ira vers le logement si celui-ci lui offre un rendement correct, un risque maîtrisé et une sortie possible. Un immeuble acquis 500 millions de francs CFA, bien loué, qui dégage 40 millions de revenus nets par an rapporte 8 %. Une villa de même prix, vide dans l’attente d’un acquéreur, ne rapporte rien et coûte chaque année. Rendre l’investissement immobilier attractif n’est pas une faveur faite aux investisseurs : c’est la condition pour que leur argent serve à loger les Sénégalais.
Deux marchés à relancer : la location et la transaction
Sur le marché locatif, chaque logement mis en location par un investisseur est un toit de plus pour un ménage qui ne peut pas, ou pas encore, acheter. Mais le bailleur ne construira que si son placement tient la route : des loyers réguliers, des impayés recouvrés dans des délais raisonnables, une fiscalité lisible et stable. L’encadrement des loyers protège légitimement le locataire à court terme ; s’il décourage le bailleur, il finit par raréfier l’offre et par renchérir ce qu’il voulait contenir. Un pacte équilibré entre bailleurs et locataires, adossé à une justice locative plus rapide et à des incitations ciblées pour le logement locatif intermédiaire, ferait davantage pour la modération des loyers que n’importe quel barème.
Sur le marché transactionnel, la confiance est la première ressource. L’acquéreur qui achète sur plan doit être certain de recevoir ses clés. La généralisation de la vente en l’état futur d’achèvement, adossée à une garantie financière d’achèvement et à des titres purgés, permettrait aux promoteurs de financer leurs chantiers par les préventes, et aux ménages, y compris dans la diaspora, d’acheter sans crainte. Plus de transactions sécurisées, c’est plus de chantiers lancés, donc plus d’offre.
Les déterminants de l’engagement de l’investisseur privé
Attirer l’épargne privée vers le logement suppose de lever cinq obstacles
. 1. Un foncier sécurisé. Pas d’investisseur institutionnel sans titre incontestable. La dématérialisation du cadastre et la conversion accélérée des baux et délibérations en titres fonciers sont des priorités.
2. Des véhicules d’investissement régulés.
Le fonds immobilier de la diaspora annoncé par le gouvernement doit ouvrir la voie à des sociétés de placement immobilier agréées par l’Autorité des marchés financiers de l’UMOA, accessibles aux petits épargnants, ainsi qu’à des sukuk immobiliers pour l’épargne qui refuse l’intérêt. 3. Des financements longs. Un immeuble qui produit des revenus sur trente ans ne se finance pas avec des crédits à cinq ans. Le refinancement par la Caisse régionale de refinancement hypothécaire de l’UEMOA et la titrisation des créances immobilières doivent être amplifiés.
4. Des montages fonciers innovants.
Bail emphytéotique, bail à construction, démembrement de propriété : ces outils permettent à l’État et aux collectivités de mettre leur foncier au service de programmes privés sans l’aliéner, tout en réduisant le ticket d’entrée de l’investisseur. 5. Des données et des valeurs fiables. Prix, loyers, vacance, délais de vente : sans observatoire public des prix immobiliers et fonciers, chaque transaction reste un pari. Et sans évaluation indépendante, conduite selon les standards internationaux par des experts qui engagent leur responsabilité, aucun banquier ne prête et aucun fonds n’achète. Un partenariat, pas une substitution Il ne s’agit pas de demander à l’État de se retirer. Il s’agit de répartir les rôles selon ce que chacun fait le mieux. À l’État, le foncier viabilisé, la sécurité juridique, la planification urbaine et, surtout, la prise en charge des ménages les plus modestes, que le marché seul ne logera jamais. Au secteur privé, le capital, la production et la gestion des logements destinés aux classes moyennes et aux jeunes actifs. Chaque logement financé par l’épargne privée libère des ressources publiques pour ceux qui en ont le plus besoin. Promoteurs, banquiers, assureurs, investisseurs de la diaspora, petits épargnants : tous ont leur place dans cet effort national. À condition que les règles soient claires, stables et respectées. C’est de cette alliance, et non de l’attente d’un État qui ferait tout, que naîtra une politique du logement à la hauteur des besoins du Sénégal. L’État ne peut pas tout faire seul ; le privé ne fera rien sans lui. Ensemble, ils peuvent loger le Sénégal.
Maître Mohamed Lamine SARR
MBA Expert immobilier agréé Membre de l’Ordre national des experts du Sénégal Président de l’Institut FODEXIM-Afric Membre observateur de l’Institut français de l’expertise immobilière
